티스토리 뷰
양도세계산기 양도소득세계산기 활용법을 정리해 드리기 전에 우선 양도소득세가 무엇인지 알아보도록 하겠습니다
양도소득세란 건물 뿐 아니라 토지 등 부동산(주식), 분양권과 같은 부동산 권리를 양도하면서 발생하는 수익을 과세대상으로 삼게 되는 것이죠
하지만 양도소득세를 무조건적으로 과세하는 것은 아니구요 양도를 했을 때 그로 인하여 소득이 발생했을 때만 발생하기 때문에 만약 양도를 해서 손해가 난다면 과세는 없습니다.
과세시점은 취득한 날로부터 양도일까지 보유하는 기간 동안 수익이 발생하면 그에 대해, 양도를 하는 시점에 과세하게 되는 것입니다
과세표준 1200만원 이하일 시 6% 세율이 붙으며 5억원을 초과할 경우 42%의 높은 세율이 측정되는 것이죠 여기에 조정지역일 경우 가산세율이 붙게 됩니다
1. 과세표준 신고 및 자진납부 계산서
2. 양도소득금액계산명세서
3. 취득가액 및 필요경비계산서
4. 양도소득세 및 지방소득세 납부서
(계약서 사본, 감가상각비 등은 해당되는 서류에 한해 제출)
양도세 신고기간
예정신고
양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내
EX) 양도일이 20.8.11 -> 20.10. 30 까지
확정신고
양도한 연도의 다음연도 5월 1일 5월 31일까지
주택은 양도소득세 과제대상자산 중 비과세와 중과세의 간극이 가장 큰 자산인데요
1세대 1주택의 경우 비과세에서 조정대상지역내 1세대 다주택인 경우 68%와 장기보유특별공제 배제라는 중과세율을 부과받게 됩니다. 또한 비과세와 중과세의 판단, 그리고 여러 부동산정책과 특례규정 등으로 매우 복잡하게 되어 있습니다
양도세 계산기 활용하는법
1세대1주택의 경우, 종전에는 2년 보유 후 양도하는 요건이었으나 이제 조정대상지역내주택을 1세대 1주택 비과세 적용하기 위해서는 2년을 실제로 거주하여야 합니다.
2021년부터 요건이 복잡해지고 강화되는 세법으로 인해, 올해안에 집을 처분하거나, 혹은 갈아타시려는 분들이 많죠
양도세계산기는 여러가지가 있는데요. 제가 직접 사용해보니 KB리브온은 1세대 1주택 9억면제 적용이 안되고, 다른 어플들은 회원가입해야만 하는 불편함이 있습니다
그래서 이런 단점이 없는 국세청 버전을 추천드리는 것이죠 그럼, 한번 같이 확인해보도록 하겠습니다
위의 표시된 사이트를 클릭하시면 다음과 같은 창이 뜹니다.
여기서 1개의 부동산 양도시 계산을 들어가주세요 별도의 로그인이 없어 편리하게 이용할 수 있죠
그러면 위와 같은 창이 뜨는데요. 화면이 작아서 아래에서 각 사항을 자세하게 살펴보겠습니다.
먼저, 기본사항에 양도일과 취득일을 입력합니다.
양도일은 집을 파신날, 즉 매매 계약서상 잔금일을 넣으시면 되는 것이죠
취득일이 중요한데요 '계약일이나 등기일'을 취득일로 생각하고 자의적으로 해석하고 정하셨다가 피해를 입을 수 있으니 조심하셔야 합니다.
양도세법상 취득일은
1. 대금청산일과 소유권이전 등기일 중 빠른날
2. 대금청산이 불분명한 경우, 등기한날
3. 상속이나 증여의 경우, 상속 증여를 받은날
이니, 착오 없으시기 바랍니다.
다음은 거래 금액을 입력하시면 되는데요.
위 사진에서 ①에 해당하는 부분에는 계약서상 매매 금액을 넣으시면 됩니다.
다음은 ② 취득가액을 보겠습니다. 취득가액 옆에 조회라는 버튼이 있는데요.그걸 클릭하시면 다음과 같은 창이 뜹니다.
제가 PC버전을 추천드리는 이유이지요
취득가액을 구체적으로 넣으시면 됩니다.
먼저 매입가액을 넣으시구요. 취득할때 내셨던 취득세(취득가의 1%), 등록세(취득가의 0.1%)를 입력하시면 됩니다.
그리고 취득시 발생한 법무사비용 (공과금 및 수수료), 취득시 중개수수료도 모두 취득비용에 들어가기 때문에 찾아서 넣으세요
들어간 비용이 클수록 공제가 많이되서 양도세가 절약됩니다. 꼼꼼히 챙기세요
다음은 ③ 기타 필요경비를 살펴보겠습니다.
자본적지출액은 부동산의 가치를 증가시키는데 사용된 비용을 말하죠
예를들면,
1. 베란다 및 발코니 샷시비
2. 홈오토 설치비
3. 난방 및 보일러 교체비
4. 방확장 등 내부시설 공사비
5. 자바라 및 방범창 설치비
6. 자본적 지출에 해당하는 인테리어비
여기에, 벽지, 장판교체비나 보일러 등의 수리비는 해당하지 않습니다.
또한 영수증이나 세금계산서로 증빙할 수 있을때만 인정된다는 점도 참고하세요~
그리고, 취득시 중개수수료도 공제됨은 물론, 양도시 중개수수료도 공제되니, 입력하시구요~
국민주택 매각차손은 취득 당시 국민주택채권을 사고 팔면서 낸 금액을 입력하시면 됩니다.
영수증을 챙기지 않아 모르신다면, 거래했던 법무사 사무실이나 공인중개사에게 문의하시면 됩니다.
여기까지 입력하셨으면 다음으로 내려가 해당부분에 체크만 하시고 세액 계산하기를 누르시면 자동으로 세액이 계산되어 나옵니다.
취득당시 조정대상지역내 주택이면 2년이상 보유, 2년이상 거주조건을 충족해야만 1세대1주택 양도세 9억면제 혜택을 받으실 수 있다는 점도 참고하세요
예를 보여드리기 위해 제가 설명드린데로 직접 입력해 보았는데요
그리고 세액계산하기를 누르니, 다음과 같은 결과가 나왔습니다.
제가 입력한 값은 비조정지역일때 취득한 집을 2년보유만 하고 판 경우이기때문에 장기보유특별공제 혜택을 받지 못했네요.
하지만 9억이하 양도세 면제에 해당해 양도차액이 훨씬 줄었구요, 실제 시세차익은 7억 가까이 되지만양도세는 5천만원 조금 넘게 계산이 되어 나왔네요~
이웃님들도 꼼꼼하게 미리계산해보시고, 차질없는 계획 세우시기 바랍니다